【弁護士監修】不動産の代償分割で「現金がない」ときの解決策｜支払えない・払ってもらえない立場別の対応手順
相続全般この記事の結論（1分で要約）
遺産相続で不動産を取得したいものの「相手に払う代償金（現金）がない」、あるいは相手から「現金がないから払えない」と拒否されてお困りではありませんか？
代償分割は手元に現金がない状態であっても、分割払いやローンの活用、対象資産の変更、あるいは「換価分割」への切り替えなど、適切なステップを踏むことで解決可能です。しかし、当事者同士の感情的な話し合いや法的に不備のある口約束は、将来の破産や未払い・踏み倒しといった深刻なトラブルにつながります。
はじめまして。中村法律事務所の弁護士 中村誠志（兵庫県弁護士会所属）です。当事務所ではこれまでに約100件の相続相談をお受けし、多くの不動産・遺産トラブルを解決へ導いてまいりました。本記事では、専門用語をわかりやすく解説しながら、あなたが「支払う側」か「請求する側」かに応じた具体的な解決策と、未払いを防ぐ法的手順、裁判での見通しまで丁寧に解説します。
目次
代償分割とは？現金（代償金）が必要になる仕組みと基本【基礎知識】
代償分割は不動産を売らずに特定相続人が引き継げる有効な方法ですが、その成立には「具体的な代償金の算出」と「現金の確保」が絶対条件となります。
中村法律事務所で受ける相続相談（約100件）においても、遺産の大部分が不動産（実家など）であり「現金の手持ちが足りずに協議がストップしてしまう」ケースが大半を占めています。まずは、なぜ代償分割で現金が必要になるのか、その計算構造と仕組みをわかりやすく整理しましょう。
代償分割の計算イメージと仕組み
代償分割とは、特定の相続人が現物資産（不動産や自社株など）を取得する代わりに、他の相続人に対して自己の固有財産（現金など）から「代償金」を支払って法定相続分に応じた不公平を調整する遺産分割方法です（民法第906条参照） 。
| 項目 | 具体的な内容・金額（例） |
| 遺産内容 | 被相続人の実家（評価額：3,000万円）、預貯金なし |
| 相続人 | 長男・次男の2名（法定相続分：各2分の1＝1,500万円ずつ） |
| 分割方法 | 長男が実家不動産（3,000万円相当）を現物取得 |
| 代償金計算 | 3,000万円 × 1/2 ＝ 長男から次男へ1,500万円の代償金を支払う |
このように、不動産を取得した相続人は自分のポケットマネーから現金を用意しなければなりません。そのため「実家に住み続けたいが現金がない」という問題が発生するのです。
著者視点ボックス自分のケースで「計算上いくら必要なのか」を客観的な評価額をもとに正確に把握することが、納得のいく解決への第1歩となります。
仕組みを理解したうえで、次に自分が「支払う側」なのか「請求する側」なのかによって変わる解決アプローチを見ていきましょう。
【立場別フロー】代償分割で「現金がない」ときの解決アプローチ
代償分割で「現金がない」問題に直面した際、あなたが「支払う側」か「請求する側」かによって、取るべき対応手順は180度異なります。
当事務所では、ご相談時にまず解決までの「青写真」をお見せし、お客様がどの立場にいて何の選択肢を取るべきかを明確に（方針の明確化）しています。以下の比較チャートを使って、ご自身の状況に最適な解決ルートを確認してください。
立場別解決アプローチ比較表
| 比較項目 | 自分が代償金を「支払う側」（手元に金がない） | 相手から代償金を「請求する側」（相手が金がないと言う） |
| 抱える主なお悩み | 「実家を手放したくない」「住宅ローンや分割払いはできるか」 | 「相手の『金がない』は本当か」「踏み倒されたらどうしよう」 |
| 目指すべきゴール | 無理のない資金計画・代替手段での不動産取得 | 確実に代償金を回収する仕組み（法的拘束力）の構築 |
| 主な解決アプローチ |
① 分割払い・金利の交渉
② 不動産担保ローン・リバースモーゲージ
③ 代償物（他資産）での交付
④ 換価分割（売却）への変更
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① 相手の真の資力（預貯金・不動産価値）の調査
② 強制執行認諾条項付き「公正証書」の作成
③ 対象不動産への抵当権設定
④ 支払滞納時の財産差押え
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| やってはいけないNG行動 | 払える見込みのない無理な分割払い合意 | 法的効力のない口約束や私文書での分割払い容認 |
著者視点ボックス自分の立ち位置と優先順位が明確になれば、無用な焦りや相手との感情的な不必要対立を防ぐことができます。
ご自身の立場に応じたルートを確認したら、具体的な資金調達や法的防衛の手順へ進みましょう。
自分が代償金を払えない場合の5つの資金調達・代替手段
手元に現金がない場合でも、あきらめる必要はありません。代償金を捻出・調整するための選択肢は主に5つ（全5個）存在します。
ただし、単に「分割払いにしてもらう」といった安易な選択は後々の紛争を生みます。当事務所では税理士や不動産業者等の他士業と連携し、ローン審査のハードルや譲渡所得税のリスクまで事前に検証した上でご提案しています。
代償金工面・代替手段の5つの選択肢比較
| 解決手段 | メリット | デメリット・注意点 | 実務難易度 |
| ① 分割払い | 手元資金が少なくても協議成立が可能 | 相手の合意が必要。利息設定や担保要求される場合あり | 中 |
| ② ローン活用 | 一括支払いが可能になり相手も納得 | 相続未登記（被相続人名義）では審査が極めて厳格 | 高 |
| ③ 代償物交付 | 現金以外の自己所有資産（他不動産・株）で清算 | 譲渡所得税が課税される税務リスクがある | 中 |
| ④ 換価分割 | 不動産を売却・現金化して完全に均等分配 | 実家など希望する不動産を手放す必要がある | 低 |
| ⑤ 生命保険 | 生前に非課税枠を活用して代償金を準備 | 被相続人の生前に準備・契約しておく必要がある | （事前対策） |
① 分割払いの交渉（利息・期間・担保の設定）
相手の同意が得られれば、代償金を数年間の「分割払い」とすることが可能です。ただし請求側からすれば「途中で払われなくなるリスク」があるため、年利（1〜3%程度）の設定や、遅延損害金条項、後述する抵当権の設定を求められるのが一般的です。
② 不動産担保ローン・リバースモーゲージの活用と審査の現実
取得予定の不動産や自己所有物件を担保に金融機関から借入を行う方法です。しかし実務上の大きなハードルとして、被相続人（亡くなった方）の名義のままでは原則ローンが組めないという点があります。名義変更（相続登記）のタイミングや融資の仮承認について、金融機関との緻密な事前調整が不可欠です。
③ 代償物（他不動産・有価証券等）での交付と「譲渡所得税」の課税注意点
現金の代わりに自分が所有している「別の不動産」や「株式」を相手に渡す手法です。注意すべきは、代償物として自分の所有物件を譲渡すると、税務上は「時価で売却して代償金に充てた」とみなされ、譲渡所得税が課税される可能性がある点です[2]。事前に税理士等への確認が必須となります。
④ 「換価分割」への切り替え判断ライン（実家を手放す判断基準）
分割払いもローンも不可能であり、代償金がどうしても準備できない場合は、不動産を売却して現金化し、その売却益を分ける「換価分割」へ切り替えるのが現実的な判断ラインとなります。
⑤ 【参考】生前対策としての生命保険活用
被相続人が生前であれば、受取人を特定相続人とする生命保険に加入しておくことで、死後に「保険金」という固有の現金を取得でき、それを代償金に充当することができます。
著者視点ボックスメリットだけでなく、融資の現実や税制上のリスクを事前に知っておくことが「後悔しない決断」につながります。
資金工面や代替案の目処が立たない、または相手との交渉が不調に終わる可能性がある場合は、請求側の出方や法的未払いリスクを知っておく必要があります。
相手から「現金がない」と言われたら？未払い・踏み倒しを防ぐ法的回収・防衛手順
相手の「現金がない」という言葉を鵜呑みにし、口約束だけで分割払いを認めたり私文書で合意書を交わしたりすることは極めて危険です。
過去の相続早期解決事例においても、感情的な対立がある中で当事務所の弁護士が介在し、相手方にも弁護士を就かせることで、法的に拘束力のある公正証書を作成し早期解決に至ったケースがあります。未払いや踏み倒しを未然に防ぐ4つのステップを解説します。
未払い・踏み倒しを防ぐ4つの法的防衛ステップ
【ステップ1：資力調査】
相手の預貯金・収入・不動産評価額・ローンの残債等を客観的に調べる
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【ステップ2：公正証書の作成】
協議書を「強制執行認諾条項付き公正証書」として公証役場で作成する
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【ステップ3：抵当権の設定】
相手が取得する不動産に、自分の代償金債権を担保する「抵当権」を登記する
↓
【ステップ4：財産差押え（不履行時）】
支払いが遅れた場合、裁判を経ずに速やかに給与や口座・不動産を差し押さえる
① 相手の真の資力（預貯金・収入・不動産評価）を法的に確かめる
単に「お金がない」と言っていても、実際には預貯金や隠れた資産を持っているケースがあります。相手の提示する条件を安易に受け入れず、弁護士を通じて客観的な財産開示を求めることが重要です。
② 「公正証書（強制執行認諾条項付き）」を作成し未払いに備える
分割払いを認める場合、遺産分割協議書を必ず公証役場で「強制執行認諾条項付き公正証書」にしてください。この条項があれば、万が一相手が支払いを怠った際、裁判を起こすことなく直ちに相手の給与や預貯金口座を差し押さえることができます。
③ 取得不動産への「抵当権設定」で確実に回収ルートを確保する
相手が取得した実家などの不動産に、自分の代償金債権を被担保債権とする「抵当権」を設定登記します。相手が支払いを怠り倒産状態になっても、その不動産を競売にかけて優先的に代償金を回収できます。
④ 万が一不履行になった場合の強制執行・財産差押えの流れ
公証役場での公正証書があれば、裁判所に申し立てることで迅速に差押命令が発令されます。相手の勤務先（給料の4分の1まで差押可能）や取引銀行口座をピンポイントで差し押さえることで、強力な回収手段となります。
著者視点ボックス相手と直接対峙して交渉するのが難しい場合は、弁護士が直接間に入り冷静な法的協議へと導きます。
「相手が『お金がない』と言って支払いに応じない…」「口約束で分割払いにして踏み倒されないか不安」とお悩みの方へ代償金の未払い問題は、一度中途半端に合意してしまうと後からの回収が極めて困難になります。中村法律事務所では、相続相談約100件の実績を持つ弁護士が直接対応し、相手との適切な交渉方針や法的に隙のない公正証書の作成をサポートします。【初回相談無料】まずはお気軽に弁護士へご相談ください。
相手が頑なに「お金がない」と言い張る場合や交渉が決裂した場合は、裁判所の手続き（調停・審判）でどのように判断されるかを知っておく必要があります。
協議がまとまらない場合｜裁判（調停・審判）で「現金がない代償分割」はどう判断されるか？
当事者間の協議が決裂して遺産分割審判に移行した場合、裁判所は「代償金を支払う確実な資力」がない限り、代償分割を認めません。
審判実務において資力の立証は厳格であり、支払能力がない状態での代償分割希望は退けられます。自社では裁判での見通しを事前にお伝えし、不利な審判を避けるための事前準備を徹底しています。
遺産分割審判で代償分割が認められるための条件（資力・支払能力の立証）
裁判所の審判において代償分割が認められるためには、以下の要件を満たす必要があります。
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代償金を支払うだけの確実な資力（支払能力）があること
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現金の用意、または確実な融資承認（ローン内定通知書等）が証明できること
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代償分割を行うことが遺産全体の公平な分割のために適当であること
単に「分割払いで払う予定である」といった主張だけでは、裁判所は代償分割を認めてくれません。
支払能力がないと判断された場合の裁判所の結論（換価分割のリスク）
審判において「支払能力がない」と判断された場合、裁判所は希望を却下し、不動産の売却代金を分ける「換価分割」のリスクが高くなります。
著者視点ボックス裁判になる前に、法的に有効な遺産分割協議書を作成し、後日のトラブルを未然に防ぐ具体的な書き方を確認しましょう。
トラブルを防ぐ遺産分割協議書の書き方と記載例（代償金・分割払い・不履行対策）
代償金を定める際の必須記載事項（支払額、支払期日、振込口座、分割払い時の回数・利息・遅延損害金・期限の利益喪失条項）を含んだ実用的な文例を提示します。
当事務所では、面談時に説明ノート（図解等）をお渡ししながら、わかりやすく条項の意味をご説明しています。
代償分割（一括払い）の条項例
（代償分割）第〇条 相続人〇〇〇〇（以下「甲」という）は、遺産である下記不動産の所有権を取得する。2 甲は、前項の代償として、相続人〇〇〇〇（以下「乙」という）に対し、代償金として金1,500万円を支払い、乙はこれを受領する。3 前項の代償金の支払方法は、令和〇年〇月〇日までに、乙が指定する下記金融機関口座に振り込んで支払うものとする。振込手数料は甲の負担とする。（金融機関名・支店名・口座番号省略）
分割払い・不履行対策（期限の利益喪失）を含めた条項例
（分割払いおよび不履行対策）第〇条 甲は乙に対し、代償金総額1,500万円を、令和〇年〇月より令和〇年〇月まで、毎月末日までに金〇万円ずつ分割して、乙指定の口座に振り込んで支払う。2 甲が前項の分割金の支払いを〇回以上怠り、その額が〇万円に達したときは、甲は当然に期限の利益を失い、残額を一括して直ちに支払わなければならない。3 前項の場合、甲は残額に対し支払期日の翌日から支払済みまで年〇％の割による遅延損害金を併せて支払う。
※記載漏れや不備があると、後から登記手続きや回収で支障をきたすため、プロによるリーガルチェックが推奨されます。
著者視点ボックス複雑な条項も、1つひとつのリスクを潰しながら作成することで、将来の安心を担保できます。
以上が代償分割で現金がない場合の全対処法です。最後に、よくある質問とその解決策をまとめました。
代償分割と現金不足に関するよくある質問（FAQ）
Q1. 代償分割の代償金は分割払いにできますか？
A. 相続人全員の合意があれば分割払いにすることは可能です。
ただし、請求側の未払いリスクを防ぐため、利息の設定、遅延損害金条項、期限の利益喪失条項、および公正証書の作成をセットで行うことが実務上強く推奨されます。
Q2. 代償金を支払う現金がない場合、住宅ローンや不動産担保ローンは使えますか？
A. 利用可能ですが、相続未登記（亡くなった方の名義）の状態では金融機関の審査が通りません。
遺産分割協議書の作成と同時に登記申請を行うスキームなど、金融機関との事前調整が必要となります。
Q3. 代償金を支払わない相手に対して強制執行や財産差押えはできますか？
A. 「強制執行認諾条項付きの公正証書」がある場合、または裁判で確定判決・和解調書がある場合は直ちに差押えが可能です。
通常の私文書（自作の遺産分割協議書）のみの場合は、まず裁判を起こして判決を得る必要があります。
Q4. 現金の代わりに他の不動産を渡す場合、税金（譲渡所得税）はかかりますか？
A. はい、譲渡所得税の課税対象となる場合があります。
現金の代わりに自己所有の不動産を交付すると、税務上「時価で売却してその代金を支払った」とみなされるためです。事前に税理士へご相談ください。
Q5. 裁判（遺産分割審判）になった場合、現金がなくても代償分割は認められますか？
A. 確実な支払能力（資力）が証明できない限り、裁判所が代償分割を認めることは原則ありません。
資力がない場合は、不動産を売却し、売却代金を分ける「換価分割」の審判が下される可能性が高くなります。
この記事の監修者
代表弁護士 中村 誠志弁護士 (兵庫県弁護士会所属)
NAKAMURA SEIJI
離婚問題は、人生の大きな決断を伴うため、ご不安や戸惑いを抱える方が多くいらっしゃいます。私はそのような方に、「これからどう進むのが最善か」を、できるだけわかりやすくお伝えすることを大切にしています。
大切にしている3つの方針
● 誠実なアドバイス
無理にご依頼を勧めることはありません。法律的にご自身で進められる場合は、率直にお伝えします。
● 早期解決へのこだわり
「別居何年」などの一般的なイメージにとらわれず、実務と裁判例に基づき、できるだけ早く負担を減らせる道筋をご提案します。
● 一歩踏み込んだ対応
複雑な養育費や離婚条件の交渉など、難しい案件でも丁寧に向き合い、ご負担を軽くできるよう努めています。
離婚についてお悩みの方は、どうかお一人で抱え込まれず、まずはお気軽にご相談ください。
新しい生活へ踏み出すためのお手伝いができれば幸いです。