実家相続で兄弟が揉めない4つの分割方法と失敗しない3ステップ｜弁護士が解決策を解説
相続全般この記事の結論（1分で要約）
親が亡くなり「実家を兄弟どう分けるか」でお悩みではありませんか？「誰かが住み着いて話が進まない」「売却に反対される」など、現物不動産である実家の相続は感情的な対立を生みやすい傾向があります。
本記事では、相続相談約100件の実績を持つ中村法律事務所の弁護士・中村誠志が、兄弟で揉めずに実家を分ける4つの手法と、話が進まない場合の具体的な解決策を分かりやすく解説します。
読了後には、ご自身の状況に合った最適な分割手法と、兄弟関係を破綻させずにトラブルを突破する明確な方針（青写真）が手に入ります。
目次
兄弟で揉めずに実家を分ける4つの手法と「どれを選ぶべきか」比較チャート
実家相続で兄弟が対立する最大の理由は「不公平感」と「不透明な見通し」にあります。実家という現物不動産を不満なく分けるには、法律上認められた4つの分割方法（換価分割・代償分割・現物分割・共有）の性質を正確に理解することが第一歩です。当事務所における約100件の相続相談実績から見ても、客観的データに基づき初期段階で明確な方針を立てることが円満解決への唯一の道筋といえます。
まずは、4つの分割手法のメリット・デメリットを整理した比較表をご覧ください。
| 分割手法 | 概要 | メリット | デメリット | 向いているケース |
| 換価分割 | 実家を売却し、現金にして分ける | 1円単位で公平に分配でき、後腐れがない | 実家を失う。譲渡所得税等の費用が発生する | 誰も住む予定がなく、完全に公平に分けたい場合 |
| 代償分割 | 1人が実家を継ぎ、他方に現金（代償金）を払う | 実家を手放さずに済み、住み続けられる | 実家を継ぐ人に相応の資金力が必要になる | 1人が実家に居住希望で、自己資金がある場合 |
| 現物分割 | 敷地を分筆する等して物理的に分ける | 代償金の準備や売却を行わずに済む | 土地の価値が下がり、建物の分筆は困難 | 広大な敷地があり、物理的に均等分割できる場合 |
| 共有名義 | 兄弟で持分（1/2ずつ等）を設定して所有する | 一見公平で、一時的な合意が取りやすい | 売却・活用に全員の同意が必要。将来確実に泥沼化する | 原則おすすめしません（トラブルの先送り） |
【徹底比較】換価分割・代償分割・現物分割・共有のメリット・デメリット
実務上、兄弟間での実家相続における主要な選択肢は「換価分割」か「代償分割」の2つに絞られます。
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換価分割（売却して現金化）: 実家を売却した代金から諸経費を差し引き、残額を法定相続分（兄弟2人なら2分の1ずつ）で分配します。資産価値が明確になり、最も不公平感が残らない手法です。
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代償分割（実家＋代償金）: 長男などが実家を単独所有する代わりに、次男へ適正価格に基づいた代償金を現金で支払います。実家を守れる反面、代償金の算定で意見が食い違いやすい点に注意が必要です。
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現物分割（物理的分割）: 土地を切り分けてそれぞれが単独名義にする方法ですが、建物の分割は不可能な上、敷地面積が狭くなると不動産価値が著しく下がるため、一般的な実家相続ではあまり採用されません。
なぜ実家の「共有名義」は後悔するのか？将来発生する二次相続のリスク
世間では「波風を立てないよう、とりあえず兄弟で半分ずつの共有名義にしよう」と選択されがちですが、実務上これは「最も避けるべき最悪の選択」です。
共有名義にすると、実家の売却、賃貸化、大規模リフォームのすべてにおいて共有者全員の同意が必要になります。さらに恐ろしいのは、将来的に兄弟のどちらかが亡くなった際に発生する「二次相続」です。権利が配偶者や甥・姪へ拡散し、面識のない親族が多数関与することで、売却も解体もできずに放置される「開かずの空き家」と化してしまいます。安易な共有登記は絶対に避け、必ず単独所有または売却・清算を選択してください。
あなたのケースはどれ？最適分割手法のフローチャート診断
どの分割方法を選ぶべきか迷った場合は、以下の判断フローにしたがって確認してみましょう。
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Q1. 兄弟のなかに「実家に住みたい（所有したい）」人がいますか？
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いいえ → 【換価分割】（売却して現金で均等分配するのがベスト）
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はい → Q2へ進む
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Q2. 実家に住みたい人に、他の兄弟へ支払う代償金（現金）の準備がありますか？
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はい → 【代償分割】（実家を継ぎ、他方へ適正な代償金を支払う）
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いいえ → Q3へ進む
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Q3. 実家以外の遺産（預貯金など）で、他方の相続分を相殺（カバー）できますか？
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はい → 【代償分割（預貯金調整）】（実家と預貯金を割り振り清算する）
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いいえ → 【換価分割へのシフト】（現実的な資金がないため、売却して現金化を協議する）
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著者視点（弁護士 中村誠志）「とりあえず共有にしよう」という判断は、問題を次世代に先送りするだけです。当事務所では後々の遺恨を残さないため、単独所有か売却による名義の明確化を強く推奨しています。
どの分割手法が適しているかを把握した上で、次章では兄弟間で最も揉めやすい「トラブルケース別の対処法」を見ていきましょう。
【ケース別対処法】「兄弟が実家に住んでいる」「売却に反対する」場合の具体的な解決手順
実家の相続において最も協議が難航するのは、「同居していた兄弟がそのまま住み着いている」「感情的な理由で売却を拒否される」というパターンです。ここでは、当事務所が蓄積してきた実務ノウハウに基づき、相手を追い詰めるのではなく、双方が納得できる現実的なアプローチ手順を解説します。
ケース1：実家に住み続ける兄弟に「代償金」を請求・支払ってもらう方法
親と同居していた兄弟が「このまま住み続けたい」と主張する場合、無理に退去させるのではなく「居住を認める代わりに、他の兄弟へ適正な代償金を支払ってもらう」という整理を行います。
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適正な時価（評価額）の算出: 不動産査定を行い、実家の現在価値を明確にします。
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代償金の額の確定: 例として時価2,000万円の実家で兄弟2人の場合、実家を得る側が他方へ1,000万円の代償金を支払います。
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資金不足時の代替案の提示: 代償金を一括で払えない場合は、以下の選択肢を提示して話し合います。
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実家以外の遺産（預貯金）の分配割合を調整する
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期限を定めた分割払い（担保設定や公正証書の作成が必須）
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家賃相当額（不当利得）の支払いを求めつつ、最終的な売却・立ち退き期限を合意する
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ケース2：実家の売却を拒否する兄弟への「話し合いの切り出し方」と3ステップ
「思い出が詰まった家だから売りたくない」と主張する兄弟に対し、いきなり「売らなければ損をする」と迫ると、感情的なバトルへ発展します。以下の3ステップで段階的にアプローチしてください。
ただ、どこまで行っても感情は整理できない面がありますので最悪裁判手続きという点も考慮しながら進めることが重要です。これによっていつかは解決できると思えますので、ある程度お気持ちは楽になるかと思います。
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STEP 1：維持費の現実を数値で共有する固定資産税、都市計画税、火災保険料、庭木の剪定費用など、年間でかかる実際の維持コスト（年間数十万円単位）をリスト化して提示し、所有し続ける現実的な金銭負担を認識させます。
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STEP 2：空き家放置によるリスク（特定空き家）を説明する放置によって老朽化が進むと、自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が除外（税額が最大6倍に跳ね上がる）されるリスクや、近隣への損害賠償責任が発生することを客観的に伝えます。
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STEP 3：期間限定での検討を提案する「ずっと売らない」のではなく、「〇か月間だけ他の活用法や買取り資金の調達を検討し、難しければ売却する」という期限付きの合意（妥協点）を求めます。
ケース3：実家の評価額（査定額）で意見が割れた場合の落としどころ
代償金を計算する際、「実家をいくらと見積もるか」で対立が起きることが多々あります。実家を継ぐ側は評価額を低く見積もりたがり、お金をもらう側は高く見積もりたがるためです。
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公的価格（路線価・固定資産税評価額）: 実際の取引価格（時価）より低く算出される傾向があります。
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実勢価格（時価）: 不動産市場で実際に売却可能な価格です。代償分割ではこの実勢価格を用いるのが法的・実務的に公平です。
公平感を担保するための落としどころとして、「地元の信頼できる不動産業者3社に査定を依頼し、その平均額を協議の基準価格とする」というルールを事前に兄弟間で取り決めておく方法が非常に有効です。
この辺りは事前に合意した業者に一緒に依頼する方法をとるなどするのも一つの選択肢化と思います。
著者視点（弁護士 中村誠志）感情的になっている相手に説得を試みても反発を招くだけです。「維持コストの数字」や「複数社査定の平均値」など、第三者の客観的データを軸に協議を進めることが解決の鍵です。
各ケースの解決手順を試しても感情的対立が根深い場合は、当事者間での直接交渉が難航します。次章では、話し合いが平行線になった際の具体的な突破口を解説します。
兄弟間の話し合いが進まない・感情的になった場合の3つの突破口
当事者同士で話し合おうとすると、幼少期の不満や過去の金銭トラブルなど、相続とは無関係な感情論が噴出し、協議が完全にストップしてしまうことが少なくありません。自力解決の限界を感じた場合は、以下の突破口を活用して冷めた法的交渉へ切り替える必要があります。
【当事者間の協議】 ──(対立の泥沼化)──> 突破口1：弁護士による代理交渉（約3〜6か月で解決）
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└──> 突破口2：遺産分割調停（約1〜2年の長期化）
突破口1：専門家（弁護士）を代理人に立てて「感情論」を排除する
弁護士を代理人に立てる最大のメリットは、「兄弟と直接連絡を取るストレスから完全に解放され、法的根拠に基づいた冷静な交渉に移行できること」です。
当事務所の解決事例でも、当事者同士では感情的な罵り合いになっていたケースにおいて、弁護士が介入して相手方にも弁護士を就かせるよう促しました。結果として、お互いにプロの専門家が間に入ることで「何が法的に妥当な権利主張か」を冷静に判断できるようになり、裁判（調停）へ持ち込むことなく早期の協議成立に至りました。
突破口2：家庭裁判所の「遺産分割調停」へ移行するタイミングと注意点
相手が交渉を無視し続ける場合や、主張が不当すぎて折り合いがつかない場合は、家庭裁判所へ「遺産分割調停」を申し立てます。
調停では、調停委員という第三者が間に入り、双方の意見を聴取しながら解決案を提示してくれます。ただし、調停手続きは期日が1〜2か月おきに設定されるため、場合によっては、解決までに1年〜2年以上の長期間を要する点がデメリットです（これは相手方の対応、担当する調停委員会によってかなり区々で弊所で対応する事案では比較的早期に進行することが少なくありません）。精神的・時間的負担が大きいため、調停へ持ち込む前の段階で「弁護士を通じた交渉」による早期解決を目指すのが最も賢明な判断といえます。
【自己診断】「自分でやるべきか、プロに頼むべきか」の判断基準チェックリスト
以下の項目のうち、2つ以上にチェックが入る場合は、当事者間での解決が困難な状態です。泥沼化する前に専門家へのご相談をおすすめします。
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□兄弟の一人が実家に住み着いており、立ち退きや代償金の支払いに応じない
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□実家の売却について提案しても「思い出の家だから」と理由なく拒否される
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□ 金銭や評価額の話を出した瞬間に相手が不機嫌になる・怒り出す
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□連絡をしても無視される、またはまともな話し合いにならない
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□相手と連絡を取るだけで動悸や強いストレスを感じる
著者視点（弁護士 中村誠志）兄弟間の話し合いで一度こじれた感情は、時が解決してくれることはありません。早期にお互いの「権利と見通し」を可視化することが、結果的に兄弟関係の完全破綻を防ぐ唯一の道です。言い方を変えてしまうと、極論遺産分割は感情を整理するものではなくある程度計算で整理することになります。その計算を合意できるかが重要になってきます。
「兄弟と直接話すとどうしても感情的になってしまう…」とお悩みではありませんか？
中村法律事務所では、相続相談約100件の豊富な実績を持つ代表弁護士が直接あなたのお悩みをお伺いし、円満早期解決に向けた明確な『青写真』をご提示します。
トラブルを防ぐ！実家相続の手続きを進めるための3ステップ【事前準備から名義変更まで】
実家相続の手続きをスムーズに完了させるためには、全体像と手順を把握しておくことが重要です。漏れなく進めるための主要な3ステップを解説します。
【STEP 1】調査・準備 (遺言書・相続人・遺産の全貌を確定)
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【STEP 2】査定・確認 (実家の時価算出と名義の確認)
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【STEP 3】協議・登記 (遺産分割協議書の作成と相続登記)
STEP 1：遺言書の有無と相続人・遺産構成の調査
手続きの最初に行うべきは、正確な事実関係の確認です。
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遺言書の検索: 自筆証書遺言がないか自宅を捜索するとともに、法務省の遺言書保管制度や公証役場の検索システムを利用して、遺言書の有無を確認します。遺言書が存在する場合は、原則としてその内容が最優先されます。
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戸籍謄本の収集: 被相続人（亡くなった親）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定させます。
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遺産構成の把握: 実家以外に預貯金、株式、その他の不動産がないか財産目録を作成します。
STEP 2：実家の資産価値（不動産査定）と名義の確認
次に、実家の正確な法的情報と市場価値を確認します。
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登記簿謄本（登記事項証明書）の取得: 法務局で取得し、実家の名義人が亡くなった親の単独名義になっているかを確認します（過去の未変更名義が残っていないかチェツク）。
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不動産査定の実施: 固定資産税納税通知書で評価額を確認しつつ、複数の不動産業者に査定を依頼して市場価値（時価）を把握します。※当事務所では、提携している信頼できる不動産業者や司法書士と連携し、査定から名義変更までワンストップでサポートする体制を整えています
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STEP 3：遺産分割協議書の作成と相続登記（名義変更）
話し合いがまとまったら、後日の撤回やトラブルを防ぐために書面化と名義変更を行います。
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遺産分割協議書の作成: 合意した分割内容（誰が実家を取得し、誰に代償金をいくら払うか等）を明記し、相続人全員が実印で押印・印鑑証明書を添付します。
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相続登記（名義変更）の申請: 2024年4月から相続登記が義務化されました。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請を行わない場合、10万円以下の過料が科されるリスクがあります。速やかに法務局へ申請して手続きを完了させてください。
著者視点（弁護士 中村誠志）遺産分割協議書に曖昧な表現が残っていると、後から法務局で登記が却下されるおそれがあります。名義変更まで見据えた厳密な書面作成が必要です。弊所ではお客様のご要望があれば協力関係にある司法書士と協議の下進めさせて頂き、登記の上で問題ないかを確認しながら進めていかせて頂きますので、必要であればご相談下さい。
手続きの全体像を把握したところで、最後に兄弟間でよくある疑問や細かい不安（FAQ）を解消しておきましょう。
【FAQ】実家相続で兄弟がよく抱く7つの疑問とトラブル回避策
実家相続において、読者からよく寄せられる代表的な疑問に弁護士が直接回答します。
Q1. 一人が相続放棄したら、他の兄弟にどんな影響・負担がいきますか？
A. 放棄した人の持分は他の兄弟に帰属しますが、管理責任が残る場合があります。
兄弟の一人が家庭裁判所で相続放棄をすると、その人は最初から相続人ではなかった扱いとなり、他の兄弟の相続割合が増加します。ただし、次の相続人が実家の管理を始められるようになるまでは、民法上の保存義務（管理責任）が残る点に注意が必要です。この点も法改正が入っておりますのでご依頼される弁護士さんにご相談されてください。
Q2. 実家を売却して分ける際「代表相続人」はどう決めればいいですか？
A. 信頼でき、手続きの動ける人を1人選び、協議書に明記します。
売却手続き（換価分割）を円滑に進めるため、代表で登記名義人となる「代表相続人」を決定します。事前作成する遺産分割協議書の中に「売却代金から経費を差し引いた残額を兄弟で〇分の〇ずつ分配する」旨を厳格に記載しておくことが、持ち逃げなどのトラブルを防ぐ必須条件です。
Q3. 長男だからといって実家を多くもらう権利はあるのでしょうか？
A. 現代の法律（民法）において、長男の優先権は一切ありません。
旧民法下の「家督相続」とは異なり、現行法では兄弟間の法定相続分は完全に平等（均等）です。生まれ順や性別によって差がつくことはありません。
Q4. 親と同居して介護していた兄弟に「寄与分」は認められますか？
A. 単なる同居や一般的な介護程度では、法的な「寄与分」と認められるのは困難です。
「親の世話をしたから実家を総取りしたい」という主張はよく見られますが、法的寄与分が認められるには、自身の仕事を辞めて無報酬で特別な看護介護を行い、被相続人の財産の維持・増加に直接貢献したという厳しい立証が必要です。
Q5. 実家の片付け費用や固定資産税は誰が負担するべきですか？
A. 遺産分割が完了するまでは、法定相続分に応じて全員で負担するのが原則です。
分割協議が成立するまでの実家の固定資産税や処分費用は、原則として兄弟全員で持分に応じて負担します。支払った領収書はすべて保管しておき、最終的な遺産分割の際に精算します。
Q6. 兄弟が話し合いの場に出てこない・無視される場合はどうすればいいですか？
A. 弁護士名義での受任通知送付が極めて有効です。
当事者からの連絡を無視する相手であっても、法律事務所から「受任通知」や「協議の申入れ書」が届くことで、事態の深刻さを認識して話し合いのテーブルにつくケースが多くあります。
その上で、調停も視野に入れていくべきです。
Q7. 実家の相続手続きは自分たちだけで完了できますか？
A. 兄弟間で争いがなく、時間にゆとりがあれば可能です。
意見の一致が見られ、法務局や銀行での手続きを自身で行える場合は自力解決も可能です。しかし、1人でも反対している場合や疎遠な場合は、専門家に依頼するほうが結果的に早期かつ安全に完了します。
中村法律事務所が選ばれる理由と無料相談の流れ
実家の相続問題は、放置するほど固定資産税や維持費の負担が増し、感情的な溝も深まっていきます。当事務所は、相談者様が抱える不安を解消し、真の意味での円満早期解決へ導くための体制を整えています。
中村法律事務所が実家相続トラブルで選ばれる4つの強み
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豊富な実績と高い専門性相続相談約100件の豊富な知見に基づき、複雑な実家相続トラブルの着地点（青写真）を速やかに見極めます。
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代表弁護士（中村誠志）による直接対応事務員任せにすることなく、兵庫県弁護士会所属の代表弁護士及び担当弁護士が直接お悩みをお伺いし、直接交渉にあたります。
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明確な方針と「見通し」の提示今後の手続きの流れ、費用、解決までにかかる期間の見通しを最初にご提示し、納得いただいた上で着手します。面談時には手書きの説明ノート等をお渡しして理解を深めていただいております。
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相談しやすいフレキシブルな対応体制事前にご予約いただければ、夜間相談、土日祝日の対応、ならびにTeams等を利用したオンライン相談も可能です。お仕事帰りのご相談にも対応しております。
初回相談無料！ご相談から解決までのカンタン3ステップ
【STEP 1】お問い合わせ ──> 【STEP 2】無料相談(対面/オンライン) ──> 【STEP 3】方針確定・ご依頼
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STEP 1：メールまたはお電話でお問い合わせまずはお問い合わせフォームまたはお電話にて、現在の簡単なご状況をお聞かせください。
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STEP 2：無料相談の実施（時間制限なし・約1時間）対面（JR神戸駅徒歩7分・パーティションで区切られた相談スペース）またはオンライン（Teams）にて、弁護士が丁寧にお話を伺います。初回相談は無料です。
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STEP 3：方針のご提案・ご契約法的な選択肢と解決への見通しをご提示します。ご納得いただいた場合のみご契約となり、ただちに相手方との交渉へ着手します。
著者視点（弁護士 中村誠志）法律トラブルの解決において最も大切なのは「相談者様の不安を安心に変えること」です。ご安心いただけるよう、分かりやすく丁寧な対応をお約束いたします。
記事のまとめと次のアクション
実家相続で兄弟が揉めないためには、将来のリスクとなる「共有名義」を避け、「換価分割」または「代償分割」によって法的・金銭的に不満のない形を作ることが不可欠です。
自分たちだけでの話し合いが難しいと感じたら、決して一人で抱え込まず、プロの力を頼ってください。中村法律事務所が、あなたの安心した日常を取り戻すためのパートナーとして尽力いたします。
お問い合わせ・初回無料相談のお申込み
この記事の監修者
代表弁護士 中村 誠志弁護士 (兵庫県弁護士会所属)
NAKAMURA SEIJI
離婚問題は、人生の大きな決断を伴うため、ご不安や戸惑いを抱える方が多くいらっしゃいます。私はそのような方に、「これからどう進むのが最善か」を、できるだけわかりやすくお伝えすることを大切にしています。
大切にしている3つの方針
● 誠実なアドバイス
無理にご依頼を勧めることはありません。法律的にご自身で進められる場合は、率直にお伝えします。
● 早期解決へのこだわり
「別居何年」などの一般的なイメージにとらわれず、実務と裁判例に基づき、できるだけ早く負担を減らせる道筋をご提案します。
● 一歩踏み込んだ対応
複雑な養育費や離婚条件の交渉など、難しい案件でも丁寧に向き合い、ご負担を軽くできるよう努めています。
離婚についてお悩みの方は、どうかお一人で抱え込まれず、まずはお気軽にご相談ください。
新しい生活へ踏み出すためのお手伝いができれば幸いです。